Mieten vs. Kaufen 2026: Was lohnt sich wirklich?
Mieten oder kaufen? Vergleiche Kosten, Vermögensaufbau und Flexibilität. Mit interaktivem Rechner für deine Situation.
Kaufen
Mieten
Ergebnisse nach 20 Jahren
Vermögen bei Kauf
338.506€
Vermögen bei Miete
480.991€
Details Kauf
Kaufen oder mieten? Diese Frage beschäftigt Millionen Menschen in Deutschland. Die Antwort hängt von deiner finanziellen Situation, dem Standort und deinen Lebenszielen ab. Wir zeigen die Zahlen für 2026.
Aktuelle Marktlage in Deutschland
Die Bauzinsen liegen Anfang 2026 bei 3,2 bis 3,8 % für 10-jährige Bindung. Nach dem Zinsschock 2022/2023 haben sie sich auf einem moderaten Niveau eingependelt. Die Immobilienpreise sind in vielen Regionen seit 2024 wieder leicht gestiegen, nachdem sie zuvor um 5 bis 10 % korrigiert hatten.
Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bundesweit bei rund 9,50 €/m², in Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin oft bei 14 bis 20 €/m². Gleichzeitig kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt 2.800 bis 3.500 €/m², in Ballungsräumen deutlich mehr.
Kostenvergleich: 80 m² Wohnung über 20 Jahre
| Faktor | Mieten | Kaufen |
|---|---|---|
| Monatliche Belastung | 950 € Kaltmiete | 1.350 € Rate (Zins + Tilgung) |
| Nebenkosten/Instandhaltung | im Mietpreis teils enthalten | 150 €/Monat Rücklagen |
| Eigenkapital nötig | Kaution (3 Monatsmieten) | 60.000 bis 80.000 € (20 %) |
| Kaufnebenkosten | keine | 8 bis 12 % vom Kaufpreis |
| Vermögen nach 20 Jahren | abhängig von Sparrate + Rendite | Immobilienwert abzgl. Restschuld |
| Flexibilität | hoch (3 Monate Kündigungsfrist) | gering (Verkauf dauert Monate) |
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen je nach Bundesland 8 bis 12 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 € sind das bis zu 36.000 €, die sofort weg sind. Diesen Betrag müssen Käufer erst einmal durch Wertsteigerung wieder reinholen.
Wann lohnt sich Kaufen?
Kaufen ist finanziell sinnvoll, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt sind:
- Mindestens 20 % Eigenkapital vorhanden (besser 30 %)
- Du planst, mindestens 10 bis 15 Jahre am Standort zu bleiben
- Die monatliche Rate liegt bei maximal 35 % des Nettoeinkommens
- Du hast Rücklagen für Reparaturen und Sonderumlagen
Der größte Vorteil: Nach Ablauf der Finanzierung wohnst du mietfrei. Das ist besonders im Alter ein starkes Argument.
Wann ist Mieten die bessere Wahl?
Mieten hat klare Vorteile in bestimmten Lebenssituationen:
- Berufliche oder private Flexibilität ist dir wichtig
- Du investierst die Differenz zur Kaufrate regelmäßig am Kapitalmarkt
- Der Kaufpreisfaktor in deiner Region liegt über 25 Jahresmieten
- Du hast wenig Eigenkapital oder unsichere Einkommensverhältnisse
Wer als Mieter die gesparte Differenz konsequent in einen breit gestreuten ETF investiert, kann über 20 Jahre ein vergleichbares Vermögen aufbauen. Entscheidend ist die Disziplin.
Fazit
Es gibt keine pauschale Antwort. In teuren Städten mit Kaufpreisfaktoren über 30 ist Mieten plus Investieren oft wirtschaftlicher. In ländlichen Regionen mit moderaten Preisen kann Kaufen klar vorne liegen. Nutze den Rechner oben, um deine individuelle Situation durchzurechnen. Wichtig ist, dass du die Entscheidung mit konkreten Zahlen triffst und nicht aus dem Bauchgefühl heraus.